《物权法草案》简析

1999年10月，中国社会科学院法学研究所物权法起草小组完成了《中国物权法草案建议稿》。2000年12月，中国人民大学民商事法律科学研究中心完成了《中国物权法草案建议稿》。2001年底，全国法工委在这两个建议稿的基础上完成了物权法草案（征求意见稿）。此后至今，这部草案经历了六次审议。

一审萌芽初成，物权法首次被推向立法前台。

2002年12月，九届全国人大常委会对物权法草案进行了初次审议。

二审私产入宪，草案做第一次修改。

2004年3月，十届全国人大二次会议通过宪法修正案，规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”，使私有财产权上升为宪法权利。

2004年10月，十届全国人大常委会第十二次会议对建筑物区分所有权作出了更详细的规定；删除了原草案特许物权部分。

三审明确规定国家、集体和私人所有权受法律保护。

2005年6月26日上午，十届全国人大常委会第十六次会议三审物权法草案，明确规定：“国家、集体和私人所有权受法律保护”。2005年7月10日，物权法草案向社会全文公布，广泛征求意见。在随后的40天里，社会各界通过网络、报刊等媒体和来信等方式提出11543件意见。

四审强调平等保护，但争议焦点未达成共识。

2005年12月29日，全国人大常委会第四次审议物权法(草案)。强调对国家、集体和私有财产的平等保护原则。但是，对住宅用地使用权、车库和会所的归属及业主的诉讼资格等存在争议的焦点问题仍未达成共识。

五审仍禁止土地承包经营权抵押。

2006年8月，五审仍禁止土地承包经营权抵押，而且，五审稿未对“公共利益”作出界定。

六审多处达成一致，草案趋向成熟。

2006年10月27日，十届全国人大常委会第二十四次会议开始对物权法草案进行六次审议，将基本经济制度写入“总则”；确认土地承包经营权属于用益物权；删除“土地承包经营权抵押”条款；取消了住宅建设用地续期后的土地使用费；细化了征收补偿；对于小区的车库和车位问题，草案规定“应首先满足小区居民需要”。

民主法治 民主参与立法权利平等保护

四年六审，这是我国人大立法史上审议次数最多的一部法律草案，整个修改过程中民意得以体现。民主国家的外在表现就是在法律或国家公共政策的制定过程中有人民的意识参与其中。物权法草案向全社会公布，征集了社会各领域公民和法人的意见，整个进程蕴涵了巨大的宪政意义。公布后半个月的时间内，全国人大常委会法制工作委员会就收到各地人民群众意见6515条。“和谐”的“谐”，即皆言，大家对与自己有密切关系的法律都能发表意见，并影响立法决断。如此，既能减少法在实施过程中的成本，又维护了社会和谐，保障了人民的民主权利。

从私产入宪，到国家、集体、公民财产受平等保护，这一步步的变化折射出我国民主进程的完善和市场经济的发展。每个人都安全地、确定地对自己的物享有权利，就有了自由地与他人进行财产交换的前提和可能，这是市场经济的基石。物权法和合同法是民法的两根支柱，也是支持市场经济的两大支柱，物权是财产归属的静态，债权是财产交易的动态。有了与国家、与集体、与他人平等、民主对话的条件，才会有互惠互利的平等财产交易，有对权利的尊重和承认，由此带来的是市场经济的发展，社会的民主与和谐。

草案简析

明确权利边界现稿已趋成熟 物权体系明晰追求利益最大

有恒产者有恒心，对私有财产权的保护，可以形成强大的激励与保障机制，最大限度地释放公众创造财富的才智和激情，进而推动社会的全面进步，达到利益最大化。在对物权法草案进行第五次审议时，常委会组成人员就普遍认为，草案已日趋成熟。经过第六次审议，全国人大常委会有望在明年表决通过物权法草案，并以议案的形式将物权法草案提请明年3月的十届全国人大五次会议审议、表决。日渐成熟的物权法明确了公民在法律规定的界限内享有不受任何干涉的平等权利。下图即物权结构图，从中可看到本次修改的主要内容。

★加大对国有资产的保护力度：六审对草案作了如下修改和补充：“违反国有资产管理规定，通过企业改制、合并分立、关联交易等，低价转让、集体私分、擅自担保或者以其他方式造成国有资产损失的，应当依法承担法律责任。”并增加规定：“履行国有资产管理、监督职责的机构，应当依法加强对国有资产的管理、监督，防止国有资产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有资产损失的，应当依法承担法律责任。”

★征地问题：六审草案比五审更进一步。在“为了公共利益的需要”之后，增加“依照法律规定的权限和程序”的严格限制。从程序上保护了公民的权利不受侵害。

征地后的补偿问题，六审草案修改为：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。”“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。”六审草案对上述问题规定的更加细化，更有利于保护被征收者的合法权益。

六审草案还增加规定，“任何单位和个人不得贪污﹑挪用﹑截留﹑拖欠征收补偿费等费用。”

国家、集体、私人所有权

什么是“物”？什么是“物权”？

物就是我们平时所能看得到、摸得着的有形物。有形财产主要是动产和不动产，普通百姓家里绝大多数都是有形财产，日常的衣食住行都要依赖这些物。物权法就是针对这些物所产生的一系列权利保护———界定谁享有物，在物上享有哪些权利，权利受到侵害时又如何保护。物权法是一部权利保障法。物权的核心是不动产，不动产的核心又是土地，所以任何国家土地制度都是经济的一个命脉。

随着住房制度改革和高层建筑物的大量出现，业主的建筑物区分所有权已成为私人不动产物权中的重要权利。业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

★草案六审稿还规定：“业主不得违反管理规约，将住宅改变为经营性用房。管理规约未作规定，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意。”

★对于小区车库、车位归属问题，六审草案规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

业主建筑物区分所有权 自物权 物权 他物权 用益物权

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，如通风、采光、流水、通行等。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

相邻关系

坚持基本经济制度

草案六审稿第一章章名由原来的“一般规定”改为“基本原则”。第一条规定：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法制定本法。”第三条规定：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。”

所有权的规定是物权法的核心，又是所有制的法律体现，草案坚持和维护基本经济制度，并把它写入基本原则，为建设物权归属安定的和谐社会提供了重要的法律保障。

土地承包经营权

土地承包经营权人依法享有对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的权利，有权自主从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得。

★六次草案删除了五次审议稿中有关土地承包经营权人在一定条件下可以将土地承包经营权抵押的规定。

建设用地使用权

★六审草案稿最大的改动在于删除了原住宅建设用地使用权到期后的续费规定。关于续期，六审稿中规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理；该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

★六审草案严格限制农用地转为建设用地，规定“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。”“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。”

宅基地使用权

草案限宅基地转让。“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

地役权

两块土地相邻，相邻各方相互之间就存在权利义务关系。物权法里有相邻关系还有地役权，物权法里面把相邻关系看作是自然形成的权利义务关系，相邻关系的内容，包括房屋，例如流水、采光、日照、安宁等，而地役权是合同的关系，一方为了要盖房子，利用邻居的地存放一些东西，这是合同关系构成的地役关系，相邻关系是自然形成，地役权是约定形成的关系。地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽可能减少对供役地的权利人物权的限制。

抵押权 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。“房随地走，地随房走”。

质权 为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有，债务人未履行债务的，质权人可以与出质人通过协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。质权自出质人交付质押财产时发生效力。

留置权 债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。法律规定不得留置的，依照其规定。当事人约定不得留置的，按照其约定。（陈云芳 实习生王兵 俞蕙）